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Investir en SCPI : Gagner des loyers, sans locataires.

À l'approche de la retraite, de nombreuses personnes s'inquiètent de leur avenir. Ils se demandent si leur épargne suffira à les faire vivre et s'ils pourront maintenir leur train de vie actuel.


Heureusement, il existe une solution qui permet d'obtenir un flux régulier de revenus passifs pour les années à venir : l'investissement dans les SCPI.


Investir en SCPI

✅ Dans cet article, nous verrons que les SCPI sont un excellent moyen de générer de nouveaux revenus passifs. Je soulignerai également leurs avantages et leurs inconvénients, et comment y investir, ainsi que les meilleures SCPI à découvrir !


SCPI est l'abréviation de Société Civile de Placement Immobilier. En termes plus simples, les SCPI sont des fonds d'investissement immobilier qui permettent aux investisseurs de mettre leur argent en commun et d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les SCPI sont populaires en France et sont réglementées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).


 

📝 SOMMAIRE

  1. Qu'est-ce qu'une SCPI ?

  2. Les avantages des SCPI

  3. Les différents types de SCPI

  4. L'immobilier physique vs. SCPI

  5. L'investissement à crédit dans les SCPI, une opportunité à saisir ?

  6. Comment investir dans une SCPI ?

  7. L'impôt sur les SCPI

  8. Les risques liés aux SCPI

  9. Quelles sont les meilleures SCPI en 2023 ?

  10. Conclusion

  11. FAQs

 


I) Qu'est-ce qu'une SCPI ?


Les SCPI sont des structures d'investissement collectif qui permettent aux investisseurs de devenir propriétaires d'un portefeuille d'actifs immobiliers. Elles investissent dans des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des locaux d'activités et des résidences services. Les revenus générés par la location de ces biens sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes.


Investir en SCPI

Comment fonctionne l'investissement en SCPI ?

L'investissement dans les SCPI est similaire à l'investissement dans d'autres types de fonds d'investissement. Les investisseurs achètent des parts de SCPI, et le gestionnaire du fonds utilise le capital pour acquérir et gérer un portefeuille de biens immobiliers. La SCPI génère des revenus locatifs à partir des biens immobiliers, et les investisseurs reçoivent des distributions en fonction de leur investissement.


Les investisseurs peuvent choisir d'investir dans des SCPI par le biais de différents canaux, notamment les banques, les courtiers et les plateformes d'investissement en ligne. Certaines SCPI imposent un montant minimum d'investissement, tandis que d'autres permettent aux investisseurs de commencer avec de petites sommes.




2) Les avantages des SCPI


2. 1 / Diversification

L'un des principaux avantages des SCPI est la diversification qu'elles offrent. En investissant dans une SCPI, vous avez accès à un portefeuille d'actifs immobiliers variés, répartis géographiquement et sectoriellement. Cela réduit les risques liés à la concentration de vos investissements sur un seul bien ou secteur.


2. 2 / Accessibilité

Les SCPI rendent l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d'investisseurs. En effet, il est possible d'acquérir des parts de SCPI à partir de quelques centaines d'euros, contrairement à l'achat d'un bien immobilier en direct qui nécessite un apport financier plus important. Ainsi, les SCPI permettent aux petits épargnants de se constituer un patrimoine immobilier progressivement.


2. 3 / 100% passif

Les investisseurs n'ont pas à s'occuper directement de la gestion locative, des travaux et de l'entretien des biens immobiliers. En effet, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles qui se chargent de toutes les tâches liées à l'immobilier. Ainsi, les investisseurs bénéficient d'une diversification de leur patrimoine sans les contraintes habituelles associées à la gestion d'un bien immobilier.


2. 4 / Rendement

Les SCPI offrent généralement un rendement attractif, souvent supérieur à celui des placements traditionnels tels que les livrets d'épargne ou les obligations. Les revenus locatifs perçus régulièrement peuvent constituer une source de revenus complémentaires appréciable pour les investisseurs.


2. 5 / Sécurité

Investir dans une SCPI est considéré comme un placement relativement sûr. En effet, les risques sont mutualisés entre les différents actifs immobiliers et les associés. De plus, les SCPI sont soumises à un cadre réglementaire strict, garantissant la protection des investisseurs.




3) Les différents types de SCPI


3. 1 / SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ont pour objectif de générer des revenus locatifs réguliers pour leurs associés. Elles investissent principalement dans des actifs immobiliers d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activités) et résidentiels locatifs.

✅ Ces SCPI sont particulièrement adaptées aux investisseurs recherchant une source de revenus complémentaires.

3. 2 / SCPI fiscales

Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux, tels que des réductions d'impôts ou des déductions de charges. Elles investissent généralement dans des actifs immobiliers résidentiels éligibles à des dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel ou le Malraux.

✅ Ces SCPI sont idéales pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité.

3. 3 / SCPI de valorisation


Les SCPI de valorisation visent à réaliser des plus-values à long terme en investissant dans des actifs immobiliers à fort potentiel de valorisation. Elles se concentrent sur des segments de marché spécifiques ou des zones géographiques en développement.

✅ Ces SCPI sont adaptées aux investisseurs ayant un horizon de placement à long terme et acceptant une certaine prise de risque.




4) L'immobilier physique VS. les SCPI


L'investissement immobilier est l'un des placements préférés des Français. Cependant, le choix entre l'immobilier physique et les SCPI peut parfois sembler complexe. Je vous propose alors un match d'exception : un face-à-face. Attention, il risque d'y avoir du sang dans les rues :


🥊 Round 1 : La gestion

  • Immobilier physique : Lorsqu'on investit dans un bien immobilier en direct, il faut assumer la gestion locative, les travaux d'entretien, les charges de copropriété et les relations avec les locataires. Cette gestion peut être chronophage et nécessite des connaissances techniques et juridiques.

  • SCPI : La gestion des biens immobiliers est déléguée à des sociétés de gestion professionnelles, ce qui permet aux investisseurs de se décharger des contraintes liées à la gestion d'un bien immobilier. Les SCPI offrent ainsi un investissement passif pour les investisseurs.

✅ Vainqueur du round : SCPI


🥊 Round 2 : La diversification

  • Immobilier physique : En investissant directement dans un bien immobilier, on se concentre généralement sur un seul type d'actif (logement, commerce, etc.) et une zone géographique limitée, ce qui peut limiter la diversification du patrimoine.

  • SCPI : Les SCPI permettent de diversifier son investissement dans différents types d'actifs (bureaux, commerces, résidences, etc.) et sur différentes zones géographiques, limitant ainsi les risques liés à la dépendance envers un seul marché.

✅ Vainqueur du round : SCPI


🥊 Round 3 : L'accès au marché

  • Immobilier physique : Pour investir dans un bien immobilier en direct, il faut souvent disposer d'un apport personnel conséquent pour financer une partie du bien et obtenir un prêt bancaire. Cette condition limite l'accès au marché immobilier pour certaines personnes.

  • SCPI : Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier à partir de sommes plus modestes, rendant l'investissement accessible à un plus grand nombre d'investisseurs. De plus, il est possible d'investir dans des SCPI à crédit, ce qui permet de bénéficier des taux d'intérêt bas pour financer son investissement.

✅ Vainqueur du round : SCPI


Au terme de ce duel, les SCPI remportent la victoire grâce à leur gestion simplifiée, leur diversification et leur accessibilité. Néanmoins, l'immobilier physique peut offrir de belles opportunités pour ceux qui souhaitent s'investir personnellement dans la gestion de leurs biens. Il est essentiel de bien réfléchir à ses objectifs et à ses contraintes avant de prendre une décision en matière d'investissement immobilier. De plus, l'immobilier physique possède un autre avantage : l'effet de levier du crédit bancaire. Grâce à une forte somme empruntée, la marge et le cashflow dégagés peut être plus important qu'un simple investissement en SCPI.


En parlant de crédit bancaire tiens... vous pouvez également faire des crédits sur les SCPI.




5) L'investissement à crédit dans les SCPI, une opportunité à saisir ?


L'investissement à crédit dans les SCPI est une stratégie qui présente plusieurs avantages pour les investisseurs. En effet, il permet de financer l'acquisition de parts de SCPI grâce à un emprunt bancaire, profitant ainsi des taux d'intérêt bas (ou extrêmement haut comme le cas actuellement en 2023). Cette approche présente un effet de levier, permettant d'investir un montant plus élevé que celui de l'apport personnel et de bénéficier d'un rendement potentiellement supérieur.


Investir en SCPI

De plus, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par les SCPI, ce qui peut optimiser la fiscalité de l'investisseur. Enfin, investir à crédit dans les SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier diversifié tout en préservant sa capacité d'épargne, ce qui est idéal pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l'investissement immobilier sans immobiliser une somme importante.




6) Comment investir dans les SCPI ?

L'investissement dans les SCPI peut se faire par différents canaux. Les banques, les courtiers et les plateformes d'investissement en ligne offrent tous des possibilités d'investissement dans les SCPI. Les investisseurs doivent faire preuve de diligence et rechercher les différentes SCPI disponibles afin d'identifier celles qui correspondent le mieux à leurs objectifs d'investissement.

Les investisseurs doivent également tenir compte des frais liés à l'investissement dans les SCPI. Comme d'autres fonds d'investissement, les SCPI facturent des frais de gestion, qui peuvent varier en fonction du fonds.



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7) L'impôt sur les SCPI


Les SCPI sont soumises à des impositions fiscales spécifiques qui peuvent varier en fonction de la nature des revenus perçus et de la situation personnelle de chaque investisseur. Il est important de bien comprendre ces aspects fiscaux pour mieux anticiper leur impact sur votre investissement.



  • Revenus fonciers : Les loyers perçus via les SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Si vous êtes imposé au micro-foncier, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus.


  • Plus-values immobilières : Lors de la cession des parts de SCPI, vous êtes susceptible de réaliser une plus-value. Les plus-values immobilières sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 19% et aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un total de 36,2%. Un abattement pour durée de détention est prévu, allant jusqu'à une exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention et d'exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.


  • IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Les parts de SCPI sont également concernées par l'IFI, pour les investisseurs dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros. Le taux d'imposition varie de 0,5% à 1,5% en fonction de la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier.




8) Les risques liés aux SCPI

Malgré leurs nombreux atouts, les SCPI présentent également certains risques qu'il convient de prendre en compte avant de se lancer dans ce type d'investissement. Le risque de vacances locatives, c'est-à-dire la période pendant laquelle un bien immobilier n'est pas loué, peut impacter le rendement de la SCPI. De même, la fluctuation des prix de l'immobilier peut affecter la valeur de votre investissement.

Les quelques points concernant le risque en SCPI résumé :

  • ❌ Risque de vacances locatives : des périodes sans locataires qui peuvent impacter le rendement de votre investissement.

  • ❌ Risque de marché : les fluctuations du marché immobilier peuvent affecter la valeur de vos parts.

  • Risque de liquidité : revendre vos parts peut parfois prendre du temps, ce qui limite la disponibilité de votre investissement.

  • ❌ Risque de gestion : une mauvaise gestion de la part de la société de gestion peut impacter les performances de la SCPI.

Il est essentiel de bien étudier les caractéristiques de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, ainsi que les performances passées et les perspectives d'avenir pour vous assurer que cet investissement est en adéquation avec vos objectifs et votre tolérance au risque.




9) Quelles sont les meilleures SCPI en 2023 ?


Les 5 meilleures SCPI de rendement se livrent une lutte acharnée pour vous offrir les meilleurs investissements possibles. Sur le site FranceSCPI, les passionnés de la pierre-papier se retrouvent au cœur d'une quête captivante pour investir leur épargne en toute sérénité. Découvrez le classement exaltant de 2022 et partez à la conquête des meilleures SCPI du marché :

Rang

SCPI

Rendement (% 2022)

​Taux d'occupation

Capitalisation

1 🏆

​Remake Live

​7,64%

100%

118 millions €

2

Iroko Zen

7,04%

100%

210 millions €

3

Corum Origin

6,88%

97%

2,5 milliards €

4

​Corum Eurion

6,47%

100%

750 millions €

5

Cœur de Régions

6,40%

96%

170 millions €

  • Remake Live : Cette SCPI se concentre sur l'investissement immobilier à Paris et dans les territoires urbains en transition, privilégiant des secteurs à fort impact sociétal et économique.


  • Iroko Zen : Iroko Zen investit en France et en zone euro, en sélectionnant des biens immobiliers répondant aux besoins des actifs citadins (crèches, bureaux, commerces, etc.) et respectant les critères ESG.


  • Corum Origin : Depuis 2012, Corum Origin adopte une stratégie d'investissement opportuniste, recherchant des opportunités immobilières offrant une forte rentabilité à travers l'Europe.


  • Eurion : Lancée par la Société de Gestion Corum en 2020, Eurion associe performance financière et impact socio-environnemental positif, ce qui lui a valu d'obtenir le label ISR en 2021.


  • Cœur de Régions : Créée en 2018 par Sogenial Immobilier, cette SCPI se concentre sur l'acquisition de biens immobiliers en province ou dans des villes alternatives à Paris, offrant un bon rendement locatif.



10) Conclusion : Pourquoi investir dans les SCPI. Choix judicieux pour une meilleure retraite ?

L'investissement dans les SCPI peut fournir un flux régulier de revenus passifs et des avantages de diversification sans les tracas et les dépenses liés à la propriété et à la gestion directe des biens immobiliers. Bien qu'il existe des risques et des inconvénients liés à l'investissement dans les SCPI, les avantages potentiels en font une option attrayante pour ceux qui cherchent à compléter leur revenu de retraite.


En faisant preuve de diligence et en investissant dans les bonnes SCPI, les investisseurs peuvent bénéficier d'une exposition à différents types d'investissements immobiliers et réduire le risque de leur portefeuille. Si vous cherchez une façon intelligente d'investir dans l'immobilier et de sécuriser votre retraite, les SCPI sont une excellente option à envisager.




11) FAQs

Les SCPI sont-elles adaptées à tous les profils d'investisseurs ?

Les SCPI conviennent à un large éventail d'investisseurs, qu'ils soient débutants ou expérimentés, à la recherche de revenus complémentaires, de diversification ou d'optimisation fiscale. Toutefois, il est important de bien choisir sa SCPI en fonction de ses objectifs et de sa tolérance au risque.

Comment sont imposés les revenus perçus d'une SCPI ?

Les revenus locatifs perçus d'une SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers. Selon votre situation fiscale, vous pourrez opter pour le régime réel ou le régime forfaitaire (micro-foncier). Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Peut-on investir dans des SCPI étrangères ?

Oui, il est possible d'investir dans des SCPI qui investissent dans des biens immobiliers situés à l'étranger. Ces SCPI permettent de diversifier encore davantage votre portefeuille immobilier et de profiter de la dynamique de différents marchés immobiliers internationaux.

Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI ?

Les SCPI sont des investissements à long terme. Il est généralement recommandé de conserver ses parts de SCPI pendant au moins 8 à 10 ans pour amortir les frais d'entrée et profiter pleinement des rendements et des éventuelles plus-values.

Comment revendre ses parts de SCPI ?

Pour revendre vos parts de SCPI, vous devez en faire la demande auprès de la société de gestion ou du broker. Celle-ci cherchera ensuite un acquéreur pour vos parts. La liquidité des parts de SCPI n'est pas garantie, il est donc important de prendre en compte ce facteur lors de votre décision d'investissement. Toutefois, les sociétés de gestion mettent généralement en place des dispositifs pour faciliter la cession des parts, comme les marchés secondaires.

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